미국 부동산 매매 노하우

미국 부동산 매매

2022년 현재 미국 부동산 현황은

미국의 집값은 버블이 언젠가 빠질 거라는 이야기가 실은 5년 전 부터 있었습니다. 

제가 미국에 이민을 왔을 그 시점에도 조지아에서 도는 이야기가 그랬었죠. 

그래서 저희는 집 사는 걸 서두르지 않았습니다. 

첫 집을 구매하는데 멋모르고 분위기에 휩쓸려 구매하고 후회하고 싶지도 않았고 아무래도 투자 용도가 아니라 저희가 실 거주 할 목적으로 구매를 할 요량이었기에 신중에 더 신중을 기했던 듯 싶습니다. 

2017년에도 부동산 가격은 꾸준히 조금씩 상승하는 추세였고, 실은 코로나 (COVID-19)팬데믹 으로 인해 집값이 고공 상승을 하는 현상을 보였습니다. 오히려 팬데믹으로 인해 주식도 반토막이 났고 경제도 멈춰서 집값이 떨어지면 반드시 줍는다! 하는 마음 이었는데... 

미국 정부에서 국민들에게 많은 보조금과 정부 혜택을 풀어 버리는 바람에 부동산 대출 이자가 1-2% 수준이었습니다. 

그러다보니 돈이 있는 사람들은 이 시기를 기회로 생각하고 집을 사들이기 시작했죠. 

저는 다행히 이 시기에 주식을 조금 사 모아서 재미를 보았지만.. 부동산을 샀었어야 했어요.... ㅠㅠ 

 

2019년 40만불대 집이 2022년 현재 7-80만불대의 가격으로 말도 안되게 껑충 뛰었습니다. 

한국도 같은 현상이 일어난 것을 목격 할 수 있었죠. 

아니, 광교가 그렇게 집값이 뛸 일이랍니까? 

 

상황이 어떻게 급변할지 모르는 상황에서 과감하게 부동산 투자 아니 집을 구매하는 것도 겁이 나서 저희는 그 시기를 또 놓치고 경제가 회복되어 안정이 되기만을 기다리는 정말 무지랭이 바보였습니다. 다시 시간을 되돌려 2019년도로 갈수만 있다면.. 

아니 2019년 이전으로만 되돌아 간다면 무조건, 영끌을 해서라도 집을 사 둘 겁니다. 

 

2021년 하반기 부터 금리가 인상 된다는 이야기가 있었고 2022년 상반기 본격적인 인플레이션과 더블어 금리 인상이 되었습니다. 

그러면서 집을 사려면 대출 이자가 5%대 까지 상승을 하게 되었습니다. 

그럼에도 불구하고 매물은 없고 구매하고자 하는 수요는 많아 판매가로 올라온 금액에 웃돈을 15% 이상을 더 얹어서 구매 의사를 밝혀도 될까 말까 한 웃픈 상황이 되었습니다. 저희가 딱 이렇게 최악의 상황에서 집을 구하려고 기를 쓰고 버둥 거렸죠. 

매물이 적은 이유는, 인플레이션과 우크라이나 전쟁 등의 악재로 인해 자재값 폭등, 인건비 상승, 전반적인 물가의 상승으로 인해 집을 지어도 많은 마진을 남길 수 없는 상황이라 집을 짓지 않다보니 오래된 집들이 오히려 호재를 맞아 비싼 값에 거래가 되었습니다. 

 

저희도 한 5개월정도 어느정도 마음에 드는 매물이 나오면 더 따지지도 않고 가격 오퍼를 넣었었는데 그때 마다 고배를 마셔야 했습니다. 

운이 좋게도 저희는 5-6% 부동산 대출 이자를 받고 집을 구매하게 되었습니다. (2022년5월6일)

 

가장 최근에 알아본 바로는 부동산 대출 이자가 7-8%로 더 상승하였고 그로 인해 부동산 대출을 현재 멈춰 놓은 상태라고 합니다. 

대출을 받을 수 없어 집을 구매 할 구매자가 발이 묶이자 서서히 집값이 떨어지는 형태를 보이고 있는데 그 누구도 행복하지 않은 상황에 놓였다고 볼 수 있겠습니다. 

 

미국 부동산 계약 절차

미국 주택 구매 방법은 

미국에서 주택을 구매하기 위해서는 돈만 많다고 구매를 할 수 있지는 않다는 점을 우선 말씀 드리고 싶습니다. 

물론... 100% 현금으로 구매를 한다면 가능 하겠지만 그런 경우는 매우 희박 하잖아요? 

• 주택 담보 대출을 받기 위해 은행이나 론 브로커를 통해 Pre-Approval Letter를 받습니다. 이 내역을 바탕으로 내가 실제 구매할 수 있는 집의 가격도 어느정도 알 수 있습니다. 이 내역은 나의 자산과 앞으로 대출 상환이 가능한 금액대를 알 수 있습니다.
• 인터넷으로 시장과 매물을 조사(Zillow.com 또는 Realtor.com)하고 공인중개사(Realtor)를 구합니다.
• 오퍼(Offer Letter)를 쓰고 에스크로(Escrow)를 통해 계약 조건을 순차대로 이행하여 마지막에 잔금을 치룹니다. 

 

주택 담보 대출(Morgage Loan)을 받기 위해서는 신용조회를 해야 합니다. 신용 조회는 신용점수(Credit Score)와 신용기록(Credit History)가 매우 중요 합니다. 크레딧 카드나 자동차 대출 상환 시 연체 기록이 없고 상환을 오랜 기간 해 왔을 수록 채무자의 대출 상환 능력이 좋다고 평가를 하며 이런 부분이 신용 점수에 반영 됩니다 보통 781-850점 구간은 고득점 이나 평균 지점인 720-780점의 점수로도 좋은 이자율을 받을 수 있습니다. 

조심해야 할 사항

부동산 중개인을 고를 때 금전적으로 여유가 있고 그 분야에서 성공한 사람을 고르는게 도움이 됩니다. 매매가의 일정 퍼센티지를 중개 수수료로 받기 때문에 경험이 적거나 금전적인 여유가 없는 부동산 중개인의 경우 고객의 입장에서 계약을 진행하기보다는 부당한 계약이라 할지라도 무리하게 계약을 밀어 붙이는 경우도 있습니다. 부동산 매매가 처음인 경우, 전문가의 조언이라 생각하고 의견을 따르게 되는 경우가 있어 부당한 계약을 진행 하게 되는 안좋은 경우들이 많습니다. 그 지역에서 오랜시간동안 좋은 평판을 받고 신뢰 할 수 있는 부동산 중개인을 신중하게 고르는 것이 매우 중요 합니다. 부동산 중개인은 가능하면 한국어와 영어가 능통한 분과 함께 하시는걸 추천 드립니다. 아무래도 부동산 관련 법적 용어들도 있고 계약 체결이 되기 전까지 계속해서 셀러 에이전트와 가격 협상과 계약 조건에 대해 협의를 해야 하는 부분이 있어 영어가 능통하신 분이 도움이 됩니다. 

 

간혹 집 계약을 진행 하는 도중 주택에 흠이 있는 경우 수리비(Repair Credit)을 요구 하며 집 매매가를 조정 할 수도 있으나 요즘 같은 시기에는 As is (현 상태 그대로)로 많이 거래가 되고 있는 추세입니다. 흠을 핑계로 수리비를 무리하게 요구를 하면 오히려 다른 사람의 오퍼를 수락 하고 나와의 계약을 취소하는 안타까운 일이 발생 할 수도 있습니다. 계약이 일단 진행되고 내가 정말 이 집이 필요하다면 매도인이 갑인 상황이라 신중해야 합니다.