드디어 1주택자가 되었는데 비과세 대상 맞나요

안녕하세요 비바비바두 입니다. 

음... 저는 돈을 많이 벌면 제일 먼저 집을 구매 할 건데요. 

첫 주택을 장만 할 때 먼저 몇가지 알아보고 구매를 해야 현명한 구매를 할 수 있겠더라구요.

아무래도 부동산 이라는 것이 목돈이 들어가기도 하고 말그대로 '부동' 의 자산이다보니 나중에 돈이 급할 때 현금화 하기도 쉽지 않죠. 

게다가 급한 마음에 현금화를 빨리 하려고 시장에 내놨다가 세금까지 폭탄으로 맞으면 손해가 이만저만이 아닐거에요. 

 

그래서 아는만큼 돈을 번다고 하나 봅니다.

1세대 1주택 비과세

 

세법에서 정하는 요건을 갖춘 경우, 1세대가 1주택을 팔았을 때 생긴 양도차익에 대해서 비과세를 받을 수 있습니다. 

비과세를 받기 위한 요건은 무엇이 있을까요

 

 - 일정 기간 이상 보유해야 한다 (보유기간 요건)
 - 해당 주택에서 일정 기간 이상 거주를 해야 한다 (거주기간 요건)
 - 일정 금액을 넘는 고가주택이 아니어야 한다 (양도가액 요건) 

 

1세대 1주택 비과세를 받기 위한 보유 및 거주기간 요건

양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상 되어야 합니다. 

여기에 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상 이어야 합니다. 

 

 즉, 취득 당시에 조정대상지역이 아니라면 2년 이상 보유만 하면 되고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 보유 뿐만 아니라 2년 이상 거주 요건도 갖춰야 합니다. 단, 무주택세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 거주요건 없이 보유기간 요건만 충족하면 됩니다. 

 

거주요건의 유무는 취득 당시 조정대상지역이었는가 아니었는가에 따라 결정 됩니다. 

국토교통부는 조정대상지역을 새로 지정하거나 해제하기도 하는데, 해당 집을 취득할 당시 조정대상지역이었다면 나중에 해제 되었더라 하더라도 2년 거주요건을 채우고 팔아야 비과세를 받을 수 있습니다. 

 

보유기간, 거주기간 계산, 주택 취득일부터 일까 최종 1주택이 된 날부터 일까 

보유기간 및 거주기간 계산은 어떻게 하는 걸까요?

2021년 1월1일부로 1주택자인 경우 

보유기간은 해당 주택의 취득일부터 양도일까지
거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간

2021년 1월 1일 현재 다주택자라면 보유 및 거주기간의 계산은 다릅니다. 

다주택자가 다른 주택들을 모두 처분(2021년 2월17일 이후 2주택 이상 보유한 1세대가 증여 또는 용도 변경하는 경우 포함)하고, 최종 1주택을 비과세 받기 위해서는 최종 1주택만 남은 상태에서 2년 이상을 보유하고 팔아야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 

 

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택의 경우, 최종적으로 1 주택만 남은 상태에서 2년 거주요건도 채워야 합니다. 

(예) 오씨가 2020년 12월에 A 주택을 팔고 2021년 1월에 한 채 남은 B주택을 팔면 보유 및 거주기간은 B주택의 취득일과 거주일로 계산합니다.  2021년 1월 1일 현재 B주택 한 채만 보유하고 있기 때문입니다. 

 

(예) 최씨가 2021년 1월 1일 현재 2주택(C,D)을 보유하고 있고 두 채 모두 5년 이상 보유(2017년 8월 2일 이전 취득으로 거주요건 없음) 한 주택으로 일시적 2주택에 해당되지 않는 경우, 최씨가 2021년 1월에 C주택을 팔고 2주택자로 양도세를 낸 후에 D주택 한 채만 남았는데 종전에는 D주택의 취득일부터 보유기간을 계산했기 때문에 바로 팔아도 1세대 1주택 보유기간 요건을 갖춘 것으로 판단합니다. 

 

하지만 2021년부터는 세법이 개정되어 D주택 비과세를 받기 위해서는 C주택을 양도하고 최종적으로 D주택 1채만 남은 날부터 2년 이상을 보유해야 한다는 점을 주의 하세요. 

 

2021년 1월 1일 현재 3 주택 이상자 vs 2021년 중 한 채 더 취득해서 3 주택 

 

Q: 2021년 1월 1일 현재 3주택자가 2021년 중에 한 채를 팔고(과세) 남은 2채가 일시적 2주택에 해당 할 경우, 남은 두 채가 A(신규 주택), B(종전 주택)로 종전 주택 B를 팔 때, 보유기간은 언제부터 일까요? 

 

A: 종전 주택 B의 양도일이 언제냐에 따라 달라집니다. 2021년 11월 1일까지 양도하면 해당 주택(B) 취득일부터 기산하고

2021년 11월 2일 이후에 양도하면 직전 주택의 양도일부터 기산 합니다. 

 

Q: 2021년 1월 1일 현재 2주택(A,B) 보유자가 2021년 중에 추가로 한 채(C)를 취득해서 3주택이 된 자가 B주택을 과세로 양도하고, A, C가 일시적 2주택 요건을 갖춘 경우, A주택을 양도 시 보유기간은 언제부터 기산 될까요? 

 

A: A주택의 양도시기와 무관하게 직전 주택 양도일부터 기산합니다. 

2021년 1월 1일 현재 다주택자가 최종 주택을 1세대 1주택 비과세 받거나 일시적 2주택 비과세 받기 위한 요건은 무척 까다로워졌습니다. 주택을 팔기 전 양도세르 먼저 점검 해 보고 실익을 따져 보아야 합니다.